Wien – Nicht nur die Banken und Investoren des Immobilienimperiums Signa prüfen, ob sie von den jeweiligen Kreditnehmern aus dem Signa-Umfeld bei Darlehensaufnahmen richtig und vollständig informiert wurden. Die kreditgebenden Banken selbst könnten bald Objekte einer Prüfung werden. Diesfalls seitens der Finanzmarktaufsicht (FMA). Ebendort ist eine Anzeige der als Beratungsunternehmen Finanzombudsteam bekannten Zmuegg Vermögensberatung eingegangen.
Der Grund: Seit 2018 sind die jährlichen Kreditrückzahlungen nicht mehr mit dem Cashflow aus dem Ergebnis gedeckt. Die jährlichen Kreditraten sind höher als der mit Mieteinnahmen et cetera erwirtschaftete Cashflow. Im Jahr 2022 belief sich die Rückzahlungslücke allein beim Flaggschiff Signa Prime Selection AG, in der die prominentesten Immobilien gebündelt sind, auf 1,12 Milliarden Euro. Sie ergibt sich aus der Differenz zwischen Cashflow und jährlichen Kreditrückzahlungen. Der Cashflow aus dem Ergebnis belief sich im selben Jahr auf gerade einmal 200 Millionen Euro, die Kreditrückzahlung jedoch auf 1,32 Milliarden Euro.
Kreditraten höher als Cashflow
Der Verdacht: Kreditgebende Geldinstitute – exemplarisch genannt werden in der Sachverhaltsdarstellung, die dem STANDARD vorliegt, die Raiffeisenbank International (RBI), Unicredit Bank Austria und die Raiffeisen Landesbank Oberösterreich – könnten die Mindeststandards der FMA für die Kreditvergabe nicht genau genug eingehalten haben. Das Signa-Obligo bei heimischen Kreditinstituten wird insgesamt auf 2,2 Milliarden Euro taxiert.
Laut den im Firmenbuch hinterlegten Bilanzen baute sich diese Lücke seit 2018 kontinuierlich auf, damals wies Signa Prime einen Cashflow von 229 Millionen Euro aus, während die Kreditrückzahlungen pro Jahr mit 683 Millionen Euro fast das Dreifache ausmachten. Durch den Cashflow gedeckt waren die Kreditraten zuletzt im Jahr 2017, damals überstieg der Cashflow die Rückzahlungen um das Fünffache.
Risikoanalyse
Warum das für die Finanzmarktaufsichtsbehörde FMA von Relevanz sein sollte? Weil die Rückführung von Ausleihungen im ureigenen Interesse der Geldhäuser mittel- und langfristig gesichert sein muss. Das Risiko pro Objekt eingehend zu prüfen (nicht pro Gesellschaft) und zu dokumentieren ist die Pflicht der Kreditgeber. Das immer größer werdende Delta zwischen Cashflow und Kreditraten könnte ein Indiz dafür sein, dass die Kreditgewährung nicht nur auf zukünftigen Mieteinnahmen fußte, sondern insbesondere zu erwartende Wertsteigerungen der Immobilien eine maßgebliche Rolle gespielt haben könnten. Prüfen dürfte all dies übrigens nicht die FMA, sondern die Europäische Bankenaufsicht (EBA) der EZB, denn für die genannten Institute ist die EBA zuständig.
Von den genannten Banken gab es dazu am Dienstag unter Verweis auf das Bankgeheimnis keine Stellungnahme zu Kundenbeziehungen. Auch liege eine entsprechende Behördenanfrage nicht vor, teilte die RLB Oberösterreich mit. RBI wollte potenzielle Kundenbeziehungen nicht kommentieren.
Aufschlussreich ist bezüglich Risikoprüfung und Kreditbesicherung übrigens das Erkenntnis des Obersten Gerichtshofs aus dem Jahr 2012 im Fall Hypo Alpe Adria. Der Schwerpunkt einer Kreditwürdigkeitsprüfung soll demnach nicht so sehr auf der Prüfung der Verfügbarkeit von Sicherheiten liegen, sondern auf dem realistischen künftigen Einkommen und dem Cashflow des Kreditnehmers. "Weder die FMA-Vorgaben noch die Leitlinien der Europäischen Bankenaufsicht sehen vor, dass jedenfalls Sicherheiten zu verlangen sind", sagt Vermögensberater Gerald Zmuegg. Allerdings wirke sich das Vorliegen von Sicherheiten wohl auf die Risikobeurteilung und damit auf die Kreditvergabe aus. (Luise Ungerböck, 28.11.2023)