Die Mietpreisbremse vulgo das sogenannte 3. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz (3. MILG) wurde am Mittwoch auch vom Bundesrat beschlossen. Die Eingriffe bei den Altbau- sowie bei vielen geförderten Neubauwohnungen werden damit rechtswirksam, sobald das Gesetz im Bundesgesetzblatt verlautbart wurde.

Wiener Altbauten.
Im Altbau greift der Mietendeckel – aber auch nicht überall.
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Erstmals auswirken dürften sich die Eingriffe am 1. April. Zu diesem Stichtag wären die Grundmieten sowie der Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag bei ausfinanzierten Wohnungen von gemeinnützigen Bauträgern um die Inflation der Jahre 2023 und 2024, also um die 16 Prozent, angehoben worden. Das wird nun nicht stattfinden, die maximale Erhöhung beträgt fünf Prozent.

Annuitätensprünge weiterhin möglich

In den finanziellen Genuss der Deckelung des EVB werden auch sämtliche anderen Mieterinnen und Mieter gemeinnütziger Wohnungen kommen – alle anderen Komponenten ihres Mietzinses werden aber bisweilen stark erhöht werden können, etwa dann, wenn es zu einem Annuitätensprung in der Finanzierung der jeweiligen Wohnung kommt. Das war schon in der Vergangenheit immer wieder ein Grund für starke Preissteigerungen, und mit der Zinswende ab Mitte 2022 vermehrten sich solche Meldungen. Die schlechte Nachricht für diese Mieterinnen und Mieter: Der aktuell beschlossene Mietpreisdeckel wird sich auf diese Art der Mieterhöhungen nicht auswirken; hier sind die Bundesländer gefordert, in ihre Wohnbauförderregime einzugreifen, manche haben das auch bereits getan.

Und auch Mieterinnen und Mieter, die zwar eine geförderte Wohnung haben, die aber nicht von einem gemeinnützigen, sondern von einem gewerblichen Bauträger errichtet wurde (was nicht in allen Bundesländern gemacht wird, in Wien aber zum Beispiel schon), schauen beim Mietendeckel durch die Finger. Denn die Eingriffe im Rahmen des 3. MILG betreffen nur Wohnungen, die dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) unterliegen. Das tun Wohnungen von gewerblichen Bauträgern aber nun einmal nicht, hier gelten nur wieder die landesspezifischen Wohnbaufördergesetze.

Und auch im Altbau ist nicht alles eitel Wonne. Grundsätzlich wurde zwar sowohl bei den Richtwert- als auch bei den Kategoriemieten nun ein Deckel beschlossen. Im gesamten Jahr 2024 kommt es zu keinen Anpassungen der Kategoriebeträge an die Teuerung, und auch bei den Richtwerten (wo das aber ohnehin auch nach der alten Regelung nicht vorgesehen war) wird es keine Neuberechnung geben.

Sonderfall: Richtwert und VPI

Allerdings: Nicht alle Richtwert-Mietverträge werden davon betroffen sein. Denn es gibt auch Richtwert-Mietverträge, die laut Mietvertrag explizit an den VPI gekoppelt sind. Das kommt laut dem Wohnrechtsexperten Walter Rosifka von der Arbeiterkammer gar nicht so selten vor, etwa in Form von Wertsicherungsvereinbarungen gemäß einer Änderung des Verbraucherpreisindex (VPI) jeweils zum 1. Jänner eines Jahres.

Doch es gibt dabei etwas zu beachten: "Durch eine solche Anhebung darf jedenfalls das aktuelle Niveau des Richtwertmietzinses nicht überschritten werden", so steht es sinngemäß in Paragraf 16 Abs. 9 des Mietrechtsgesetzes (MRG). Eine eventuelle Überschreitung wäre unwirksam und müsste dann innerhalb von drei Jahren bei der Schlichtungsstelle (in Wien oder anderen größeren Städten) bzw. gerichtlich geltend gemacht werden.

Noch ein großes ABER muss man hier hinterherschicken: Die Deckelung betrifft nur den reinen Richtwert. Etwaige Zuschläge, insbesondere natürlich der Lagezuschlag, könnten sich erhöht haben. Leider ist die generelle Situation, was den Lagezuschlag betrifft, mittlerweile alles andere als einfach (wie bereits mehrmals berichtet, zuletzt etwa hier). Rosifka empfiehlt jedenfalls, Mieterhöhungsbegehren überprüfen zu lassen.

Kein Deckel bei freien Mieten

Ganz grundsätzlich gibt es natürlich auch Altbauwohnungen, für die ein "angemessener" Hauptmietzins gilt und bei denen also der Mietendeckel ebenfalls nicht greift. Gemäß Mietrechtsgesetz sind das Wohnungen mit mehr als 130 Quadratmetern Wohnfläche oder auch Wohnungen in Häusern, die denkmalgeschützt sind (Einschränkung: "Sofern der Vermieter unbeschadet der Gewährung öffentlicher Mittel zu dessen Erhaltung nach dem 8. Mai 1945 erhebliche Eigenmittel aufgewendet hat").

Und wie schon berichtet, greift der Mietendeckel auch im gesamten Segment des freifinanzierten Neubaus (= Nachkriegsbaus) nicht, das dem Mietrechtsgesetz nur zum Teil unterliegt ("Teilanwendungsbereich"). Dort ist die Miete frei vereinbar. Mieterinnen und Mieter im privaten oder gewerblichen Neubau könnten lediglich über den Umweg des Betriebskostenkatalogs ein wenig vom Mietendeckel profitieren – wie hier bereits dargestellt.

Ungleiche Behandlung der Verwalterhonorare

Für Unmut vor allem in der gewerblichen Wohnungswirtschaft sorgt zudem, dass die Verwalterhonorare in Altbauten – jedenfalls der Teil davon, der an Mieter oder Mieterin weiterverrechnet werden darf – an die Kategoriebeträge gekoppelt und damit also nun auch gedeckelt sind. Wohingegen die gemeinnützige Wohnungswirtschaft keinen solchen Eingriff hinnehmen muss, denn dort sind die Verwalterhonorare in der sogenannten Entgeltrichtlinien-Verordnung geregelt, und in diese wurde jedenfalls bisher nicht eingegriffen. (Martin Putschögl, 22.12.2023)